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I tassi sui mutui scendono? Non sempre!
Scritto da Antolini dott. Alberto   
Lunedì 18 Maggio 2009 13:50

La pagina dell’Esperto
I tassi sui mutui scendono? Non sempre
!
Il tasso BCE è passato dal 4,25% di ottobre 2008 all’attuale 1,25% e la discesa all’1% sembra quasi certa, l’Euribor 1 mese “viaggia” in prossimità dell’1%, ma …. la rata del mutuo?
Probabilmente sono molti a non beneficiare totalmente di questo improvviso ripiegamento del costo del denaro. A parte ritardi tecnici imputabili alle diverse metodologie di aggiornamento delle rate, le ragioni più comuni della mancata riduzione dell’onere relativo al mutuo sono imputabili a due ragioni principali.

1. il mutuo è a tasso fisso
Circa due anni fa molti “esperti” osannavano le virtù del tasso fisso inducendo non pochi mutuatari ad optare per questa soluzione. Ad oggi la scommessa (per chi ha sottoscritto mutui con un tasso fisso in prossimità del 6%) si sta rivelando perdente. Nulla si può dire ancora per un paio d’anni, ma se il trend dei tassi non inverte presto e con intensità (per eventuali spinte inflattive) la perdita sarà definitiva.
Infatti un vantaggio economico rilevante derivante da un differenziale di tasso che si manifesta nei primi anni di un piano di ammortamento francese (quello usato dalla maggior parte delle banche) difficilmente può essere recuperato nel restante periodo (sia per il debito residuo decrescente che per l’azione inflattiva sulla rata).
Al fine di comprendere meglio la situazione propongo un esempio in cui viene quantificata l’entità del risparmio che si può ottenere modificando il tasso.
Mutuo casa € 100.000
durata 20 anni TASSO
 Variabile: 2,70% Fisso: 6%
RATA MENSILE  € 539,70 € 716.43
RISPARMIO TOTALE
(non attualizzato = somma degli interessi) € 42.415,41 

Se attualizziamo il piano di ammortamento ad un tasso inflattivo del 3% otteniamo ad oggi un risparmio di quasi € 32.000!
Risulta evidente che il tasso variabile subirà delle modifiche durante i 20 anni considerati, ma ad oggi è arduo prevedere se e quando i tassi inizieranno a risalire e in virtù delle considerazioni fatte precedentemente se questo non avviene presto e/o con variazioni consistenti il vantaggio che accumuliamo nei primi anni sarà difficilmente vanificabile.
La legge Bersani ci permette di rimediare (a onor del vero sono contrario all’eliminazione o al contenimento delle penali di estinzione sul mutuo a tasso fisso perché lo trovo finanziariamente diseducativo) sia optando per un nuovo tasso fisso a condizioni migliori che, se pensiamo improbabile un deciso aumento dei tassi, riposizionando il nostro indebitamento sui binari del variabile.

2. il mutuo ha un tasso minimo.
Molte banche hanno proposto mutui con la clausola del tasso minimo che si esplica con l’impossibilità per il tasso del finanziamento di scendere al di sotto di una soglia predeterminata in contratto. La presenza di un tasso minimo (clausola floor) è una condizione presente nel contratto che avete sottoscritto (una verifica non guasta!). Probabilmente l’onerosità di questa clausola può essere stata sottovalutata soprattutto nei confronti con contratti che invece non la prevedevano. Importante è ora non concentrarsi sul passato, ma guardare a cosa si può fare per rimediare. Innanzitutto consideriamo l’esempio in tabella per renderci conto come differenze apparentemente poco rilevanti del tasso applicato producano, in realtà, effetti pesanti su di una ipotetica situazione.
Mutuo casa € 100.000
durata 20 anni TASSO
 2,70% 3,50%
RATA MENSILE  € 539,70 € 579.96
RISPARMIO TOTALE (non attualizzato = somma degli interessi) € 9.662,29 

Si possono risparmiare quasi € 10.000 (comunque più di € 7.200 attualizzando il piano al 3%) su un mutuo di € 100.000!
Se vi ritrovate in queste situazioni o se non godete di condizioni ottimali cosa potete fare? Le possibilità d’azione per rimediare non mancano:
La rinegoziazione
La rinegoziazione è l’operazione con la quale si ridefiniscono, con la stessa banca, le condizioni del contratto di mutuo. Tentar non nuoce e spesso è il primo, ragionevole passo.
La sostituzione
La sostituzione del mutuo è la procedura con la quale si estingue il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo con un’altra banca. Deve essere valutata l’economicità dell’operazione perché agli effetti prodotti dalle migliori condizioni bisogna decurtare i costi relativi: l’eventuale penale di estinzione anticipata, i costi bancari per la stipula del nuovo mutuo, l’Imposta sostitutiva e le spese notarili. Può risultare necessario cancellare la vecchia ipoteca. Se previsto dal mutuo originario è possibile mantenere la detraibilità degli interessi.
La surroga
La surroga è un operazione con la quale si sposta il mutuo presso un’altra banca per accedere a migliori condizioni (tipo tasso, parametro di indicizzazione, spread, durata, …). In sostanza si accende un nuovo mutuo utilizzando l’ipoteca originaria.
L’operazione prevede l’intervento del notaio che provvede ad autenticare le sottoscrizioni o a redigere l’atto pubblico. Non sono previste commissioni bancarie, né  imposta sostitutiva . Le spese notarili sono minori rispetto alla sostituzione. Viene garantito il mantenimento della detraibilità degli interessi se prevista dal mutuo originario.
ATTENZIONE
Le banche si impegnano a “prevedere - nei casi in cui il sottoscrittore del mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale, o un componente del nucleo familiare convivente abbia usufruito di interventi di sostegno al reddito per la sospensione dal lavoro, ovvero abbia subito la perdita della propria occupazione da lavoro dipendente, ovvero abbia i requisiti per l’assegnazione della somma una tantum di cui all’articolo 19, comma 2, decreto legge n. 185108 - la sospensione, per almeno 12 mesi, del pagamento delle rate senza oneri finanziari per il cliente e con conseguente traslazione del periodo di rimborso. La sospensione termina anticipatamente nel caso in cui il lavoratore venga reintegrato o trovi una nuova occupazione”.
Autocertificazione per il tetto del 4% sui mutui.
I contribuenti che non sono stati inseriti negli elenchi trasmessi alle singole banche dall’Agenzia delle Entrate (chi ha contratto un finanziamento nel 2008  o chi non ha mai compilato la certificazione per la detrazione degli interessi passivi sui mutui) dovranno autocertificare il possesso dei requisiti per l’applicazione del decreto mediante un modulo che  è scaricabile dal sito dell’Abi (www.abi.it).

Articolo a cura di:
Antolini dott. Alberto  -  consulente finanziario indipendente
38079 Tione di Trento (Tn) - Via Legione Trentina, 30
tel. 0465.321267  -  cell. 333.9334723  -  Questo indirizzo e-mail è protetto dallo spam bot. Abilita Javascript per vederlo.

il tasso euribor
Il tasso Euribor (acronimo di Euro interbank offered rate) a “n” mesi rappresenta il tasso offer ( cioè “lettera”) praticato nell’area euro per le operazioni tra le banche “di 1ª categoria” (quelle con il massimo voto delle agenzie di rating). Esso viene rilevato giornalmente alle ore 11.00 attraverso la comunicazione a un comitato di gestione interno alla Fbe (Federazione bancaria europea) da parte delle banche selezionate (dette anche “banche di riferimento”) della quotazione (indicativa o impegnativa) alla quale sono disposte a negoziare.
Diversamente da quello che molti pensano non è un tasso unico e quindi bisogna porre attenzione al tipo di Euribor che viene applicato al nostro contratto (Euribor 1,3,6…mesi, 360 o 365, tipo rilevazione, modalità di aggiornamento ed eventuali arrotondamenti)
Il tasso BCE. Si indica genericamente come tasso BCE il tasso di rifinanziamento principale determinato dalla Banca Centrale Europea.